Een hennepkwekerij? Ik weet van niets!

Medio mei 2017 verscheen er een bericht in de hippische media dat er een inval had plaatsgevonden in de stallen van een paardenhandelaar en hengstenhouder. Op het dekstation zou een hennepkwekerij zijn opgerold. De eigenaar van de stal ontkende iedere betrokkenheid en vertelde de media dat hij niet wist dat er zich op zijn terrein een hennepkwekerij bevond.

Dergelijke berichten verschijnen wel vaker in de media. Verhuurders weten niet dat in hun opstallen hennep wordt gekweekt, of misschien willen ze dat liever niet weten en kijken de andere kant op. Criminelen maken graag gebruik van de achteloosheid van verhuurders van afgelegen en meestal slecht verhuurbare opstallen. Het is voor verhuurders aantrekkelijk dergelijke objecten toch tegen een redelijke prijs te kunnen verhuren. Net zoals de hengstenhouder hebben verhuurders soms echt geen idee wat er in het verhuurde object gebeurt.
Waarom zou de verhuurder zich zorgen maken als de huur tijdig wordt betaald en er verder geen klachten zijn? Het antwoord luidt: de verhuurder kan ondanks zijn onwetendheid toch aansprakelijk zijn, zowel strafrechtelijk, als bestuursrechtelijk en civielrechtelijk.

STRAFBAARSTELLING

De strafbaarstellingen van illegale hennepteelt zijn zeer ruim. Degenen die niet weet dat bepaalde voorbereidingsmiddelen bestemd zijn voor het telen van hennep, maar wel een ernstige reden heeft om te vermoeden dat bijvoorbeeld het gehuurde pand gebruikt wordt voor die doeleinden, valt in beginsel onder de strafbaarstelling.
De wetgever heeft alle situaties strafbaar willen stellen, waarin het niet anders kan dan dat de betrokkene zich bewust is geweest van de criminele bestemming van de voorbereidingsmiddelen. Deze strafbaarstelling gaat ver, maar niet zover dat de verhuurder de verplichting heeft om de potentiële huurder vooraf volledig door te lichten. Van een verhuurder mag wel een bepaalde vorm van onderzoek en controle worden verwacht. Een en ander is bijvoorbeeld afhankelijk van het soort huurobject. Zo zal er minder controle worden verwacht van een verhuurder van woonruimte in een drukke woonwijk en meer controle worden verwacht van een verhuurder van afgelegen stallen achterop een manegecomplex. In de woonwijk is immers meer sociale controle dan achterop het manegecomplex.

AANSPRAKELIJKHEID

Bij ontdekking van een hennepkwekerij gelden naast de strafrechtelijke aansprakelijkheid, de bestuursrechtelijke aansprakelijkheid en de civielrechtelijke aansprakelijkheid. Bestuursrechtelijk komt een gemeente de bevoegdheid toe een hennepkwekerij te ontmantelen. De daaraan verbonden kosten kunnen ten laste van de verhuurder komen, indien de verhuurder bestuursrechtelijk als overtreder kan worden aangemerkt.
Om als overtreder aangemerkt te kunnen worden dient een zekere mate van wetenschap bij de verhuurder aanwezig te zijn geweest. Er wordt onderscheid gemaakt tussen de professionele verhuurder en de particuliere verhuurder. Van een professionele verhuurder wordt meer wetenschap verwacht. Van een professionele verhuurder kan worden verwacht dat hij aan de hand van concrete gegevens aantoont dat hij niet wist en niet heeft kunnen weten dat het verhuurde als hennepkwekerij werd gebruikt. Daarbij geldt dat een verbod in de huurovereenkomst om hennep te kweken niet voldoende is. Jurisprudentie maakt duidelijk dat aannemelijk is dat de verhuurder niet kon weten van een hennepkwekerij, als bijvoorbeeld aantoonbaar vóór het aangaan van de huurovereenkomst goed gecontroleerd is wie de huurder is en dat er geen indicaties waren dat het verhuurde als hennepkwekerij zou worden en is gebruikt. De verhuurder moet dus kunnen aantonen dat er tussentijds controles hebben plaatsgevonden op naleving door de huurder van de huurovereenkomst.
Omdat hennepkwekerijen strafbaar zijn en degenen die hennep kweken vaak criminelen zijn en bovendien vaak tot criminele organisaties behoren, is een dergelijke controle niet zonder risico. Indien er indicaties zijn die kunnen wijzen op een hennepkwekerij, doet de verhuurder er verstandig aan de controle niet zelf uit te voeren, maar zijn bedenkingen ter kennis van de politie te brengen om samen met de politie een eventuele controle uit te kunnen voeren. Bekende indicaties voor aanwezigheid van een kwekerij zijn: elektriciteitskabels die de meterkast omzeilen, dag en nacht binnenverlichting aan, een dak zonder sneeuw terwijl alle andere daken met sneeuw bedekt zijn, etc.

Naast de strafrechtelijke- en bestuursrechtelijke aansprakelijkheid is er de civielrechtelijke aansprakelijkheid. Die aansprakelijkheid kan contractueel zijn (bijvoorbeeld voor vorderingen van leveranciers) en niet-contractueel zijn (schade van omwonenden). Die aansprakelijkheid wordt onder meer getoetst aan de zorgplicht die de verhuurder had moeten betrachten. Bij niet-contractuele aansprakelijkheid (schadeclaims van buren door lekkages) geldt een lichtere zorgplicht voor de verhuurder, dan bij contractuele aansprakelijkheid (bijvoorbeeld vorderingen van energieleveranciers voor niet betaalde elektriciteit).

CONTROLEREN

De zorgvuldigheid die de verhuurder heeft betracht of had moeten betrachten, komt tot uiting in de intensiteit van de uitgevoerde controles. Met andere woorden: hoe meer men als verhuurder heeft geprobeerd te weten te komen, hoe minder groot de kans op aansprakelijkheid is. Dat betekent dat ook in civielrechtelijke zin, controle van de huurder voorafgaand aan de huurovereenkomst en controle van het gehuurde van invloed is op de strafrechtelijke-, bestuursrechtelijke- en civielrechtelijke aansprakelijkheid van de verhuurder.

Verhuurders kunnen aansprakelijkheid voorkomen of beperken door periodieke inspecties in het gehuurde te houden. Neem in de huurovereenkomst een bepaling op dat u als verhuurder recht hebt op periodieke inspecties van het gehuurde. Vraag voorafgaand aan het sluiten van de overeenkomst om een uittreksel van de Basisregistratie Personen (gemeente) of een uittreksel uit het handelsregister (Kamer van Koophandel). Controleer de juistheid van de door de potentiële huurder aan u verstrekte informatie. Controleer of de ondertekenaar van de huurovereenkomst bevoegd is de huurder te vertegenwoordigen. Kom overeen dat betalingen uitsluitend per bank kunnen plaatsvinden en accepteer geen contante betalingen. Indien toch contant betaald wordt, vraag dan om legitimatie van de betaler, maak daarvan een kopie en bewaar dat in het dossier. Controleer regelmatig alle verhuurde (en eventueel aangrenzende niet verhuurde) ruimten. Stel vast of de ruimten in gebruik zijn zoals in de huurovereenkomst is vastgelegd. Wees alert op rommelige elektra en kwekerijbenodigdheden en -afval. Controleer de meterkast en let op aanwijzingen uit de omgeving. Het is belangrijk dat controles en inspecties goed worden gedocumenteerd. Schrijf op wanneer u wat bekijkt, neem foto’s en bewaar alles. Sluit zo min mogelijk contracten af met derden met betrekking tot het te verhuren object. Laat huurders zelf contracten sluiten met energiebedrijven. Zorg van tevoren dat het te verhuren object een eigen energie-aansluiting heeft en wees alert op klachten uit de omgeving. Let op rare geuren, rare geluiden en/of overdreven warmte en/of overdreven gebruik van lichtbronnen en let op activiteiten op ongebruikelijke tijdstippen. Wordt er dan toch een hennepkwekerij ontdekt, dan kunt u met recht zeggen: ik weet van niets!

Heeft u vragen naar aanleiding van dit artikel? Neem dan contact op met Wibe Reddingius door te bellen naar 010 – 411 41 46 of te mailen naar reddingius@langelaarklinkhamer.com.

Dit artikel verscheen eerder in het tijdschrift De Hippische Ondernemer

Gerelateerde blog posts

Comments
Wibe Reddingius
Wibe Reddingius

Wibe Reddingius is advocaat en partner bij Langelaar Klinkhamer Advocaten. Hij specialiseert zich op het gebied van het ondernemingsrecht, contractenrecht en (internationaal) handelsrecht. Daarnaast is Wibe specialist op het gebied van het hippisch recht en is hij als zodanig advocaat van bekende ruiters en amazones, fokkers, handelaren en hippische brancheorganisaties. Vragen naar aanleiding van deze blog post? Neem contact op met Wibe door te mailen naar reddingius@langelaarklinkhamer.com.

Nederlands